Sewa terlalu tinggi? Temukan tempat baru. Itu Ekon 101.
Apakah sebaliknya – tetap dengan bantuan dari pengendalian sewa – sebuah solusi?
Nah, California, drama tuan tanah-penyewa yang sudah berlangsung lama kembali hadir dalam pemungutan suara pada bulan November.
Tentu saja, banyak ekonom mengatakan bahwa pengendalian sewa adalah ide yang buruk. Membatasi harga sesuatu sering kali menyebabkan kekurangan karena penjual kehilangan motivasi untuk menciptakan produk atau jasa tersebut.
Jangan lupakan penawar teori ekonomi: Bangunlah rumah dalam jumlah yang cukup dan Anda akan menurunkan harga sewa secara drastis. Sayangnya, tingkat penciptaan perumahan seperti itu telah menjadi daftar keinginan di California.
- 38 PERTANYAAN: Apa yang bisa memperbaiki kekacauan perumahan di California? KLIK DISINI!
Akibatnya, penyewa California yang tidak mampu membayar sewa hanya punya strategi sederhana: Pindah.
ini adalah bagian dari tesis “substitusi” Econ 101, yang mendefinisikan bagaimana konsumen berbelanja kebutuhan seperti makanan, pakaian, transportasi, jasa, dan perumahan. Itu sebabnya kami suka tawar-menawar.
Jika penjual menagih terlalu mahal, relatif mudah untuk menukarkan barang yang Anda beli.
Kita akan menukar ayam dengan daging sapi, atau mobil bekas dengan yang baru. Mungkin kita mengerjakan proyek perbaikan rumah sendiri daripada menyewa kontraktor. Ketika harga tiket pesawat terlalu tinggi, kami mempertimbangkan untuk mengemudi. Atau mungkin kita akan menjauhi toko, menunda pembelian, misalnya, pakaian baru atau perabotan rumah.
Namun, penggantiannya jauh lebih rumit jika menyangkut perumahan.
Mencari apartemen yang tepat memerlukan waktu dan pekerjaan rumah dalam pencariannya yang mungkin tidak bisa diluangkan. Banyak tuan tanah mengenakan biaya pendaftaran untuk memeriksa apakah calon penyewa memenuhi kualifikasi mereka.
Yang juga membuat frustrasi adalah bahwa penghematan sewa dalam relokasi kemungkinan besar akan diimbangi oleh biaya relokasi fisik yang tinggi.
Terakhir, terdapat berbagai jenis biaya perpindahan yang tidak dipertimbangkan oleh sebagian besar model ekonomi.
Hidup di komunitas baru berarti mencari teman baru, sekolah baru, dokter baru, gereja baru, dan sebagainya. Perubahan, dan biaya yang harus dikeluarkan untuk melakukan perubahan tersebut, tidaklah kecil atau mudah.
Berbicara mengenai pemukiman kembali, kritik lain terhadap pengendalian sewa adalah bahwa kebijakan tersebut tidak mendorong pemukiman kembali.
Mengapa? Perlindungan biaya tersebut menjaga harga sewa jangka panjang jauh di bawah harga sewa yang akan dikenakan jika mereka pindah ke tempat lain.
Distribusi keuangan
Begini, banyak penyewa di California membutuhkan tambahan finansial, dan kita tidak berbicara tentang kelompok kecil.
Terdapat hampir 6 juta rumah tangga yang menyewa di California – jumlah terbanyak dibandingkan negara bagian mana pun, menurut angka Biro Sensus. Kelompok tersebut setara dengan 44% dari seluruh pengaturan perumahan di seluruh negara bagian, dibandingkan dengan 35% penyewa di seluruh negeri.
- NEWSLETTER REAL ESTAT: Dapatkan 'Peregangan Rumah' gratis kami melalui email. BERLANGGANAN DI SINI!
Sulit untuk mengabaikan kesenjangan keuangan perumahan, karena 56% penyewa di California tahun lalu menghabiskan 30% atau lebih pendapatan mereka untuk perumahan, menurut data sensus. Sementara itu, hanya 35% pemilik rumah yang memiliki beban keuangan yang sama.
Krisis uang tunai seperti itu mungkin menjadi alasan mengapa 44% penyewa di California baru-baru ini mengatakan kepada jajak pendapat Institut Kebijakan Publik California bahwa mereka “tidak puas” dengan keuangan mereka dibandingkan dengan 22% pemilik rumah.
Kontrol sewa lainnya
Penyewa dapat menjadi pemilik rumah dan menikmati apa yang pada dasarnya merupakan hambatan lain yang didukung pemerintah untuk belanja perumahan – hipotek dengan suku bunga tetap.
Kebanyakan pemburu rumah menggunakan pinjaman rumah untuk menghasilkan cek yang dapat diprediksi selama 30 tahun yang ditulis kepada pemberi pinjaman.
Mari kita ingat siapa dalang di balik keajaiban rekayasa keuangan ini. Hipotek dengan suku bunga tetap tersedia secara luas dan konsisten, berkat intervensi pemerintah dalam berbagai cara.
Operasi pinjaman raksasa yang didukung AS ini menjaga aliran hipotek tetap stabil – bahkan menurunkan tingkat suku bunganya. Badan-badan ini membeli hipotek dari pemberi pinjaman, mengemas kembali pinjaman tersebut ke dalam kumpulan besar untuk dijual kembali kepada investor. Pemerintah juga menjamin kelancaran pembayaran rumah sehingga investor tidak dirugikan akibat gagal bayar atau penyitaan.
Berdasarkan definisi ekonomi, hal tersebut merupakan intervensi pemerintah dalam pasar perumahan, meskipun hanya sedikit orang yang mengeluh.
Dan para penyewa, harap dicatat bahwa jika Anda membeli rumah dengan pinjaman rumah apa pun, ada bonusnya: pemerintah dapat memperhitungkan biaya hipotek melalui keringanan pajak. Pajak properti juga bisa menjadi pengurang.
Namun, sebagaimana pengendalian sewa dapat meningkatkan harga sewa secara keseluruhan, dapat dikatakan bahwa subsidi hipotek juga meningkatkan harga rumah secara tidak proporsional.
Menyapu
Saya adalah seorang anak yang tumbuh di lingkungan sekitar, berkat pengendalian sewa di Kota New York. Sebagai orang dewasa, saya juga mendapat manfaat dari kemurahan hati pemerintah dalam pembiayaan pinjaman rumah.
Saya bingung ketika ada orang yang menyatakan bahwa pengendalian sewa memberi insentif kepada penyewa untuk tinggal terlalu lama, sementara kepemilikan rumah dikatakan menciptakan stabilitas. Penduduk jangka panjang dari semua kalangan membangun komunitas.
- BAGAIMANA INIMBI KAMU? Pertimbangkan penolakan umum terhadap perumahan baru. IKUTI KUIS KAMI!
Kami juga diberitahu bahwa pengendalian sewa cenderung menguntungkan penyewa yang lebih kaya. Nah, bagaimana profil keuangan orang-orang yang mendapatkan hipotek dengan suku bunga tetap saat ini?
Saat ini, serangkaian kebijakan yang bertujuan baik namun sebagian besar pro-kepemilikan sangat mempengaruhi pasar perumahan. Pengendalian sewa bukanlah obat mujarab untuk tantangan keterjangkauan di California. Tapi lihat saja bagaimana hipotek dengan suku bunga tetap murah secara historis telah membekukan pasar pembelian rumah.
Ini adalah kekacauan multi-segi yang diperparah oleh terlalu banyak hambatan yang dilakukan negara bagian dan kota-kota pada pembangunan rumah, terutama proyek persewaan.
Selain itu, perdebatan besar mengenai biaya perumahan ini juga mengungkapkan keterbatasan ekonomi yang menyakitkan: ilmu pengetahuan ini mengabaikan keadilan ekonomi.
Jonathan Lansner adalah kolumnis bisnis untuk Southern California News Group. Dia dapat dihubungi di jlansner@scng.com