Oleh Felicia Mello | CalMatters
Bingung tentang Proposisi 33? Anda tidak sendirian.
A jajak pendapat baru-baru ini menunjukkan bahwa pemungutan suara untuk memberikan pemerintah daerah kemampuan yang lebih besar dalam membatasi kenaikan harga sewa sedang dilakukan, dengan hampir sepertiga pemilih masih ragu-ragu.
Menopang. 33 akan mencabut undang-undang negara bagian yang dikenal sebagai Undang-Undang Perumahan Sewa Costa Hawkins yang mencegah pemerintah daerah mengatur sewa rumah keluarga tunggal, rumah yang dibangun setelah tahun 1995 (atau lebih awal dalam beberapa kasus), dan ketika penyewa pindah. Jika disetujui, pemerintah daerah dapat mengambil tindakan apa pun yang mereka inginkan untuk membatasi kenaikan sewa tahunan, dan negara tidak dapat ikut campur.
Pendukung penyewa sebagian besar mendukung Prop. 33. Para tuan tanah mendanai kampanye melawan dia. Para pejabat Partai Demokrat terpecah : Ada yang berpihak pada penyewa tentang pentingnya menjaga harga sewa rumah yang ada. Negara-negara lain lebih fokus pada peningkatan pasokan perumahan secara keseluruhan, dan ingin memastikan rumah menguntungkan bagi pengembang untuk membangun dan tuan tanah untuk mengoperasikannya.
Anda belum tentu mengetahui semua ini dari serangan iklan yang ditayangkan di TV dan surat-surat yang bertebaran di kotak surat warga California. Kedua belah pihak menyatakan bahwa mereka mendukung perumahan yang terjangkau, dan beberapa argumennya mencakup beberapa tuntutan yang tidak masuk akal. Kami telah memeriksa fakta beberapa klaim tersebut, jadi Anda tidak perlu melakukannya.
Klaim: Menopang. 33 akan mengulangi lebih dari 100 undang-undang perumahan negara bagian, termasuk persyaratan perumahan yang terjangkau dan perlindungan penggusuran.
Ken Rosen, seorang profesor sekolah bisnis UC Berkeley, membuat klaim ini dalam iklan video No. 33.
Para penentang Proposisi 33 berpendapat bahwa hal ini akan memberi kota-kota yang tidak ingin membangun perumahan cara untuk membatasi pembangunan baru: dengan mewajibkan harga sewa yang sangat rendah sehingga pengembang tidak mampu membangunnya. Mereka mengatakan bahwa hal ini dapat mempersulit penerapan undang-undang negara bagian yang baru-baru ini dimaksudkan untuk mengatasi krisis perumahan, seperti “obat pembangun” yang melonggarkan peraturan zonasi di kota-kota yang rencana perumahannya belum disetujui oleh pemerintah.
“Sebuah kota akan mampu menciptakan kondisi ekonomi dengan mengabaikan undang-undang dan persyaratan tersebut,” kata Nathan Click, juru bicara kampanye No on 33.
Namun hal itu tidak sama dengan mencabut undang-undang tersebut. Dan Pengadilan California telah mengadakannya bahwa kebijakan pengendalian sewa tidak konstitusional jika kebijakan tersebut tidak mengizinkan tuan tanah memperoleh “pengembalian yang adil dan masuk akal atas properti mereka” – yang berarti bahwa kota mana pun yang mencoba memaksa tuan tanah yang wajar untuk mengenakan biaya sewa yang jelas-jelas tidak dapat dilaksanakan, seperti $1 per bulan, dapat menghadapi tantangan hukum.
Hasil: palsu
Klaim: Menopang. 33 dapat membuat lebih dari 500 papan persewaan lokal
Pengirim surat No. 33 mengajukan klaim ini, dengan menyatakan bahwa badan persewaan akan mempunyai “kekuasaan untuk mengatur rumah keluarga tunggal, menambah biaya pada perumahan, dan bahkan menentukan berapa besar biaya yang dapat Anda kenakan untuk menyewakan rumah Anda sendiri. “
Hanya ada kurang dari 500 kota di California, dan semuanya secara teoritis dapat membentuk dewan sewa untuk mengontrol harga sewa lokal, baik Prop. 33 lulus atau tidak.
Di bawah Prop. 33, dewan akan dapat membatasi kenaikan sewa rumah keluarga tunggal, yang berpotensi mempengaruhi pendapatan baik bagi pemilik perusahaan maupun orang tua.
Sewa papan mungkin membebankan biaya kepada tuan tanah untuk menutupi biaya operasional mereka — di San Francisco, misalnya, biayanya $59 per unit — namun undang-undang saat ini telah mengizinkan mereka melakukan hal tersebut dan hal tersebut tidak akan berubah berdasarkan Prop. 33.
Hasil: Sebagian besarnya benar.
Klaim: 'Pengendalian sewa telah menjadi tradisi Amerika selama lebih dari 100 tahun.'
Ini, dari video Yes on 33 yang menampilkan aktris Blair Underwood, cukup akurat.
Komite “sewa yang adil” muncul di banyak kota di Amerika Serikat pada awal tahun 1920-an, dan pengendalian sewa menjadi populer selama Perang Dunia II, membantu memacu peningkatan kepemilikan rumah.
Namun, lebih dari 30 negara bagian telah mengeluarkan undang-undang yang melarang pengendalian sewa lokal. Di negara bagian yang mengizinkan beberapa bentuk peraturan sewa – termasuk California dan New York – lebih dari 200 pemerintah daerah telah mengeluarkan langkah-langkah yang membatasi berapa banyak tuan tanah dapat mengenakan biaya, menurut National Apartment Association.
Hasil: Sebagian besarnya benar.
Klaim: Menopang. 33 akan meniru undang-undang pengendalian sewa yang paling kuat di negara ini
Tidak ada 33 iklan kampanye yang membuat klaim ini, dengan mengatakan bahwa proposal tersebut akan mematikan “kemajuan perumahan” California dengan menghapus undang-undang yang ditandatangani oleh Gavin Newsom.
Newsom menandatangani undang-undang pada tahun 2019 yang membatasi kenaikan sewa di California sebesar 5% ditambah tingkat inflasi, atau maksimum 10%. (Kampanye Tidak, dijalankan oleh Click, penasihat lama gubernur, mencantumkan Newsom sebagai pendukungnya.)
Menopang. 33 tidak mengulangi undang-undang ini, yang akan berakhir pada tahun 2030. Namun, ia akan menambahkan kalimat ini ke undang-undang negara bagian: “Negara tidak boleh membatasi hak kota, kabupaten atau kota dan kabupaten mana pun untuk mempertahankan, memberlakukan atau memperluas kontrol sewa tempat tinggal.”
Para pendukungnya mengatakan pemerintah kota memerlukan fleksibilitas ini untuk menjaga kenaikan sewa tahunan di bawah 10%, angka yang menurut mereka masih memberikan beban berat bagi penyewa.
Para penentang berpendapat bahwa kota juga dapat menggunakan kebebasan ini untuk memungkinkan harga sewa naik lebih tinggi dari batas negara bagian.
Namun para ahli hukum tidak sepakat mengenai apakah Prop. 33 mungkin benar-benar mengizinkannya: Deepika Sharma, direktur klinik perumahan di Gould School of Law Universitas Southern California, mengatakan batas sewa “tidak didahului dengan membatalkan Costa Hawkins,” sementara profesor hukum UC Davis Chris Elmendorf mengatakan proposal tersebut dapat menimbulkan “banyak kebingungan hukum mengenai bagaimana konflik tersebut akan diselesaikan.”
Hasil: Kebanyakan dari mereka palsu.
Klaim: 'Pakar Stanford dan UC sepakat bahwa Prop. 33 akan memperburuk krisis perumahan'
Klaim ini berasal dari iklan audio No pada 33.
Ken Rosen, ketua Fisher Center for Real Estate and Urban Economics di UC Berkeley, muncul dalam iklan No on 33 dan berpendapat bahwa Costa Hawkins perlu dilestarikan atau konstruksi akan melambat dan tuan tanah akan menarik unit sewa dari pasar. Hal ini sejalan dengan pandangan banyak ekonom di universitas-universitas elit di California dan di tempat lain bahwa pengendalian sewa mengurangi pasokan sewa, sebuah pandangan yang menyatakan bahwa pengendalian sewa akan mengurangi pasokan sewa. didukung oleh beberapa penelitian empiris.
Namun peneliti ekonomi dan kebijakan lainnya – terutama mereka yang percaya pada peran pemerintah yang lebih kuat dalam memecahkan masalah sosial – melihat pengendalian sewa sebagai hal yang sama bagian dari solusi ketidakamanan perumahan.
“Peraturan persewaan mendukung mereka yang paling membutuhkan, termasuk mereka yang kurang terlayani dan kurang terlayani oleh peraturan saat ini yang memberikan tuan tanah kekuatan pasar yang sangat besar di pasar perumahan,” tulis 32 ekonom dari universitas termasuk UC Santa Barbara tahun lalu, mendesak pemerintahan Biden untuk mengendalikan harga sewa gedung dengan hipotek yang didukung pemerintah federal.
Hasil: Agak membingungkan.
Klaim: 'Menopang. 33 (menghilangkan) perlindungan yang ada bagi warga lanjut usia dan veteran
Klaim dari iklan video No on 33 ini tidak benar. Menopang. 33 tidak memuat bahasa apa pun tentang senior dan veteran, dan undang-undang yang akan diulangi, Costa Hawkins, juga tidak memuatnya.
Hasil: palsu
Klaim: Tunawisma di California telah meningkat hampir 40% sejak 2019
Iklan video Yes on 33 ini membesar-besarkan krisis ini.
Ada hampir 186.000 warga California yang kehilangan tempat tinggal, menurut analisis CalMatters dari sensus terbaru yang diamanatkan pemerintah federal, naik dari sekitar 151.000 pada tahun 2019. Jumlah tersebut meningkat sekitar 23%.
Hasil: palsu