Tidak ada yang suka berbicara tentang hak gadai mekanik. Apakah Anda terpaksa mengajukan hak gadai mekanik atau hak gadai diajukan terhadap Anda, hal ini biasanya berarti Anda sedang berselisih dengan kontraktor, pemilik properti, atau pemberi pinjaman. Ketika kondisi ekonomi terus memberikan tekanan pada konsumen – yang merasakan dampak dari inflasi yang tinggi, suku bunga yang tinggi, dan pertumbuhan ekonomi yang lambat – kombinasi data ekonomi ini sering kali menjadi pertanda akan terjadinya resesi. Dan, sayangnya, seiring dengan krisis ekonomi, terdapat peningkatan risiko gagal bayar dan kebangkrutan, yang pada gilirannya, biasanya berarti peningkatan tajam dalam pengajuan hak gadai mekanik.
Hak gadai mekanik adalah alat yang ampuh yang pada dasarnya memungkinkan kontraktor yang belum dibayar atas tenaga kerja atau materialnya untuk mengklaim kepemilikan atas real estat dan bangunan itu sendiri untuk mendapatkan pembayaran. Hak gadai yang sah, pada gilirannya, memungkinkan kontraktor untuk mengajukan tuntutan hukum untuk menyita hak gadai mekanik dan memaksa penjualan properti untuk menghasilkan dana guna melunasi sisa hak gadai. Hal ini bisa menjadi sangat penting karena hak gadai ini diberi status khusus oleh undang-undang Missouri yang sering kali berarti bahwa hak gadai mekanik memiliki prioritas di atas hipotek atau akta perwalian yang diajukan sebelumnya. Missouri mengikuti apa yang disebut aturan sekop pertama, yang berarti bahwa prioritas hak gadai mekanik pada suatu proyek diukur sejak pertama kali pekerjaan dimulai pada proyek tersebut dan bukan tanggal hak gadai diajukan. Dengan kata lain, pelapor hak gadai mekanik dapat mengukur prioritas hak gadai mereka sejak tanggal kontraktor mulai mengerjakan proyek tersebut. Dinamika ini sering kali mempunyai implikasi penting terhadap beban-beban sebelumnya seperti hipotek atau akta perwalian.
Pemberi pinjaman konstruksi harus mewaspadai hak gadai mekanik. Sekalipun pemberi pinjaman mempunyai akta perwalian yang dicatat sebelumnya yang lebih senior dari hak gadai mekanik yang tercatat sebelumnya, pengadilan sering kali menemukan bahwa pemberi pinjaman konstruksi mengesampingkan prioritas akta perwalian mereka sebelumnya di mana akta perwalian pemberi pinjaman menjamin pembayaran pinjaman konstruksi dan pemberi pinjaman mengetahui bahwa dana pinjaman akan digunakan untuk membiayai pembangunan proyek. Dalam keadaan seperti ini, penting untuk memastikan bahwa pemilik dan pemberi pinjaman meminimalkan potensi risiko mereka.
Meskipun hak gadai mekanik adalah alat yang ampuh dalam perangkat pembangun, ada beberapa cara bagi pemilik atau pemberi pinjaman untuk melindungi terhadap hak gadai mekanik saat menjalankan proyek konstruksi, dan alat yang paling berguna adalah pelepasan hak gadai.
Pelepasan hak gadai adalah perjanjian atau janji tertulis yang dibuat oleh seseorang yang melakukan pekerjaan atau menyediakan bahan untuk suatu proyek konstruksi. Meskipun keringanan hak gadai bisa datang dalam berbagai bentuk dan ukuran, setiap pembebasan hak gadai biasanya memiliki setidaknya unsur-unsur berikut: deskripsi proyek real estat atau konstruksi, janji atau perjanjian bahwa orang yang melakukan pekerjaan atau menyediakan bahan untuk proyek tersebut telah membayar. atau telah melepaskan haknya untuk menaruh hak gadai atas barang itu, dan tanda tangan orang yang melepaskan hak gadai itu. Selain ciri-ciri umum ini, keringanan hak gadai juga dapat mempunyai ketentuan-ketentuan tambahan yang berguna seperti pernyataan oleh kontraktor bahwa semua orang yang memasok bahan atau tenaga kerja ke proyek telah dibayar.
Pemilik atau pemberi pinjaman dapat membantu melindungi diri mereka sendiri dalam proyek konstruksi dengan mendesak kontraktor atau subkontraktor memberikan keringanan hak gadai sebelum pembayaran. Mengumpulkan surat pernyataan hak gadai yang ditandatangani pada waktu yang tepat dapat memberikan keyakinan kepada pemilik atau pemberi pinjaman bahwa tidak ada potensi hak gadai yang tidak diketahui yang mengintai di sekitar proyek.
Pemilik dan pemberi pinjaman harus rajin memastikan mereka tahu persis bagaimana uang mereka digunakan untuk proyek konstruksi. Pengabaian hak gadai mungkin merupakan alat terbaik untuk memastikan bahwa pemilik dan pemberi pinjaman memiliki kepastian tentang risiko hak gadai mekanik di masa depan pada proyek tersebut. Berkonsultasi dengan pengacara sebelum memulai proyek konstruksi dapat membantu pemilik dan pemberi pinjaman menghindari konsekuensi negatif dari gagal bayar dengan membatasi paparan mereka terhadap calon penggugat hak gadai dan memberikan ketenangan pikiran bahwa mereka dilindungi selama dan setelah proyek. menyelesaikan
Ben Shantz adalah seorang pengacara di Spencer Fane LLP di Springfield. Dia dapat dihubungi di bshantz@spencerfane.com.